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中小房企债务违约爆发 富力等多房企公司债发行中止

日期:   2018/6/25   新闻来源:东方财富

  资金是房企的命门。同策咨询研究院最新数据显示,5月份40家典型上市房企融资金额共计451.17亿元,环比减少41.34%,创一年来新低。融资额降低的同时,房企的融资渠道收紧,融资成本抬升。今年以来,包括上海宝龙、花样年(01777.HK)、合生创展(00754.HK)、富力地产(02777.HK)等在内的多家房企中止公司债发行。
  与此同时,房企被接连曝出的债务违约事件也给行业敲响警钟。其中,云南省房地产开发经营(集团)有限公司(以下简称“云房集团”)持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。
  《中国经营报》记者致电致函云房集团相关负责人,对方表示相关信托债务全部本息已付清,不存在违约情况,至于更多详细情况不方便透露或回函。
  中小房企债务违约爆发
  数据显示,2014年共发生6只债券兑付违约,2015年共发生23只债券兑付违约,2016年共发生78只债券兑付违约,2017年共发生49只债券兑付违约,2018年1~5月债券违约持续发酵,已发生21只债券兑付违约,涉及12家发行主体,涉及违约金额184.01亿元。
  而具体到房地产行业,据媒体报道,近日,云房集团持股51%的子公司京鹏地产,出现对重庆国际信托股份有限公司3亿元债务到期未偿付的情况。
  据了解,截至2018年5月26日,京鹏地产欠重庆信托的3亿元借款已全部到期,京鹏地产已偿还借款本金0.2亿元,目前尚欠借款本金2.8亿元,利息约0.5亿元。同时,京鹏地产还分别于2018年4月25日、5月7日被昆明市官渡区人民法院列入失信执行人名单,原因是有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务。具体义务主要是支付各项费用317.95万元。
  国家企业信用信息公示系统显示,云南京鹏房地产开发有限公司成立于2003年6月18日,经营范围包括:房地产开发及经营;计算机系统及配件、机电产品、农副产品、建筑及装饰材料、五金交电、电子产品、照相器材、化工原料及产品、工艺美术品、灯光音响设备、家具、日用百货、文化办公用品、金属材料、矿产品的批发、零售、代购代销。
  记者致电京鹏地产联系电话,语音提示对方号码已经停止使用,记者就债务违约等相关问题致函京鹏地产方面,截至发稿未获回应。
  另据悉,由于云房集团自2017年11月将京鹏地产纳入其合并报表范围,触发了其早前一笔“17省房债”的交叉违约保护条款。根据该条款,发行人或合并范围内子公司债务出现违约,或宽限期到期后应付未付的,视同发生违约,需启动投资者保护机制。记者致电致函云房集团相关负责人进行求证,截至发稿未对具体问题进行回应。
  同时记者采访中了解到,恒盛地产(00845.HK)2017年报显示,截至2017年12月31日,恒盛地产若干借款的本金还款及利息付款分别为32.73亿元及14.97亿元已逾期(逾期贷款)。
  恒盛地产在年报中提到:“除以上所述外,诚如有关本集团若干借款的相关贷款及融资协议所订明,本集团任何借款的违约可能会导致该等借款出现交叉违约。基于上述违约事件,于2017年12月31日,该等借款的本金金额44.30亿元被视为违约,而其中17.39亿元原合约还款日为2018年12月31日以后的借款已被重新分类为流动负债。”
  “随着土地融资、偿债周期到来,如果没有供应能力匹配,最终所有的土地融资有可能带来极为可怕的经济周期。”中国外交学院世界政治研究中心主任施展近日在公开场合指出,加杠杆后偿债周期一到,房企很容易因偿债能力不足出现问题。
  统计数据显示,包含公司债、企业债、中期票据以及定向工具的地产产业债务,2018年全年到期量1949亿元,其中三季度到期高达932亿元、四季度到期高达698亿元。2019年和2020年到期量更加庞大,每年的增量都在1000亿元以上。
  同策咨询研究院研究员陈朦朦认为,房企资金将面临严峻考验,境内外融资难度均加大,同时各类融资方式占比也发生了巨大变化。
  宝龙等多家房企中止公司债发行
  2018年以来,已有上海宝龙、龙湖地产(00960.HK)、富力地产、合生创展、花样年、泰禾(000732.SZ)等十几家房企的债券发行中止。
  根据同策咨询研究院的统计数据,2018年5月,同策咨询研究院监测的40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计451.17亿元,环比2018年4月的769.12亿元减少41.34%,融资总额成为近一年(2017年5月至今)来最低额,融资情况不容乐观。
  今年6月11日,证监会披露文件显示,中弘控股(000979.SZ)、泰禾集团提交审批的非公开发行融资计划处于中止审查状态,这意味着又有房企在融资的路上折戟沉沙。
  此前记者采访了解到,今年4月,上海宝龙中止了一笔30亿元的2017年非公开公司债券发行。随后,包括花样年、合生创展、富力地产等数家房地产企业也中止了公司债发行。
  其中,5月25日花样年中止了“花样年集团(中国)有限公司2018年非公开发行住房租赁专项公司债券”的发行。对此,花样年相关负责人对记者表示,该项债券不是被中止,而是由于为调高评级,公司主动延迟发债,从评级机构获得相关债务评级后会重新启动发行程序。
  另外,根据宝龙地产(01238.HK)日前发布的公告,全资子公司上海宝龙已获准发行30亿元公司债券。对于债券项目“中止”的原因,记者致函宝龙地产投资者关系相关负责人,对方回复称“已转发我司品牌部处理”,然而截至发稿未收到具体回应。
  相关报道指出,合生创展公司债被“中止”审核,原因是监管层对房企发债资金用途监管有所升级。记者向企业方面求证,但未获回应。
  据了解,自2015年1月15日证监会出台《公司债发行与管理办法》降低公司债门槛以来,房企发债规模便逐月攀升,直至2016年6月下旬,在证监会逐步提升发债门槛、收紧公司债后,房企融资规模才略有回落。
  广发证券房地产行业研究小组首席分析师乐加栋表示,自2016年四季度以来,房企融资渠道开始持续收紧,开发贷、再融资、公司债以及非标融资都先后收紧,尤其是2018年4月27日资管新规落地,表外理财借道非银通道(非标)流向地产行业受到彻底约束。
  多方拓路融资解渴
  同策咨询研究院统计数据显示,在已披露的数据中,5月融资成本最低的一笔是保利地产(600048.SH)发行的金额为20亿元的2018年度第二期中期票据,5年到期,利率为4.88%。融资成本最高的是荣盛发展(002146.SZ)于2018年5月25日在全国银行间债券市场发行的2018年度第三期非公开定向债务融资工具,利率为7.3%。
  随着境内融资利好不再,公司债陆续到期,房企或转战境外或寻找新的融资渠道,后期的融资成本也将很难进一步压缩,甚至可能出现反弹。
  中原地产的统计显示,2018年前5月(不含5月31日),房地产企业境外资本市场融资数据达到71笔,比去年同期增加40笔;融资金额293.72亿美元,同比上涨130%。但境外融资的成本也在提升,如华南城(01668.HK)于5月25日发行的一笔美元债券,利率就达到10.875%。
  “受国内融资渠道收紧影响,房企境外融资成本可能也并不低。”莱坊董事及大中华区研究及咨询部主管纪言迅对记者分析称,当前房企的融资环境不甚乐观。
  随着上市房企公司债占比急速下滑,境外融资、股权融资以及资产证券化等占比大大增加,房企的融资方式也呈现出多元化趋势,房地产私募基金、ABS、REITs、永续债等创新融资方式不断涌现。不过,5月房企被中止发行的债券中,一直享有绿色通道的住房租赁专项债券审核也趋向严格,5月富力地产(60亿元)、花样年(50亿元)的住房租赁专项债券中止审查。
  另据天风证券研究报告显示,龙头和大型房企的投资活动现金流出要远大于中小型房企,这与行业集中度快速提升的大背景下,大型房企兼并收购力度不断加大一致。
  “销售门槛和集中度不断上升,会倒逼和激发企业继续扩大土储、冲刺规模的意愿。尤其是全国化布局的房企,始终保持拼周转、抢资源的‘鸡血’态势。此外,对于在近两年踏空行业节奏的部分房企来说,也需要通过拿地调仓来弥补销售上的劣势。”市场分析人士提出,在金融不断收紧之下,未来对土地资源抢夺会更加激烈和残酷。
 

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